Questão dada em Sala da Aula esquematizada.

Bom dia patrulheiros,
Hoje vou trabalhar a questão dada em sala de aula de forma esquematizada para que os senhores percebam quais as resultantes do caso em questão.

1) Jorge, brasileiro, casado com Verusca com quem teve dois filhos, ambos maiores e capazes, alugou pelo prazo de 30 meses o imóvel da Rua Juazeiro, nº 20, aos 30.06.2010. Seus irmãos Joaquim e João ofereceram garantia pessoal ao contrato que foi devidamente escriturado. Ocorreu que jorge adoeceu vindo a falecer em 25 de janeiro de 2012. Os aluguéis dos meses de dezembro em 2011 e agosto de 2012 não foram pagos em razão do debilitado estado de saúde do locatário. Sabendo que Benício (17 anos), sobrinho de Verusca residia no imóvel com a família de quem era economicamente dependente, responda:

a) Qual o efeito do óbito de Jorge provocará no contrato de Locação?
            Primeiramente vamos ao bom senso. Faria sentido dar poderes ao locador de romper o contrato indiscriminadamente? Certamente que não. Ali reside uma família que, como a propria constituição diz, "família, base da sociedade, tem proteção especial proteção do Estado".Vejam, portanto, como a lei do inquilinato regulou esta situação.

Art. 11. Morrendo o locatário, ficarão sub - rogados nos seus direitos e obrigações:

        I - nas locações com finalidade residencial, o cônjuge sobrevivente ou o companheiro e, sucessivamente, os herdeiros necessários e as pessoas que viviam na dependência econômica do de cujus , desde que residentes no imóvel;

       

A resposta da letra A seria, então: Primeiramente Verusca subrogará os direitos de Jorge na locação,  caso ela não o aceite, os herdeiros necessários subrogarão e, caso estes não aceitem, o dependente (sendo parente ou não) subrogará no direito de locação.

b) Como (e em face de quem) poderá o locador agir para ver satisfeito o crédito dos aluguéis vencidos e não pagos?

OBS: é dezembro/11 e agosto/12 ou dezembro/11 a agosto/12? Não faz diferença. Uma parcela vencida já da direito de ação ao locador.

 Pontos quentes:
_Publicidade: Aquele que  subrogar nos direitos de Jorge deverá comunicar, por escrito, ao fiador e ao locador.
_Boa fé: Vale lembrar que, sendo os fiadores irmãos de Jorge, é pouco provavél que eles não saibam do óbito.
     Art.12   § 1^o  Nas hipóteses previstas neste artigo e no art. 11, a sub-rogação será comunicada por escrito ao locador e ao fiador, se esta for a modalidade de garantia locatícia. (Incluído pela Lei nº 12.112, de 2009)

_Benefício de Órdem: O locador pode entrar em juízo contra o devedor e o fiador, ao mesmo tempo! Sim, ambos se obrigaram em cumprir a obrigação. Ocorre que, o fiador, em sua primeira atuação em juízo, poderá invocar o Benefício de Órdem, isto é, indicar bens do devedor que poderão ser penhorados antes de seus próprios bens.
OBS: Este benefício pode ser revogado no contrato de fiança.

_Exoneraração da Fiança: O contrato de fiança é personalíssimo, portanto, os fiadores de Jorge não são obrigados a afiançar Verusca.      

       Art.12 § 2^o  O fiador poderá exonerar-se das suas responsabilidades no prazo de 30 (trinta) dias contado do recebimento da comunicação oferecida pelo sub-rogado, ficando responsável pelos efeitos da fiança durante 120 (cento e vinte) dias após a notificação ao locador.

2) Armando, brasileiro, solteiro, executivo do Banco Sitauder, alugou  pelo prazo  de 30 meses o imóvel da Rua Petrolina, nº 20, em Belo Oriente - MG, aos 30.05.2011. Ocorreu que Armando foi aprovado em concurso público junto ao Bando do Brasil devendo assumir sua função de gerene financeiro na cidade Miracema do Norte. Oriente Armando sobre como proceder em relação ao contrato de locação em vigor.

Resposta: Armando poderá rescindir o contrato pagando a multa pactuada. Lembrando que o mútuo acordo é uma das opções para se rescindir um contrato.

Essa é o tipo de pegadinha pra quem sabe ± a matéria.

Art. 4^o Parágrafo único. O locatário ficará dispensado da multa se a devolução do imóvel decorrer de transferência, pelo seu empregador, privado ou público, para prestar serviços em localidades diversas daquela do início do contrato, e se notificar, por escrito, o locador com prazo de, no mínimo, trinta dias de antecedência.

Vejam, se o empregador de Armando o tivesse transferido de local, Armando poderia romper o contrato sem pagar multa, contudo, como Armando mudou de emprego por vontade própria, terá de pagar a multa ou fazer outro acordo.

Ainda deu dúvida?? Pergunte!